شراء عقار على الخريطة في دبي: كيف تتحقق من المطوّر وحساب الضمان

قبل أن تدفع أي مبلغ مقابل عقار على الخريطة في دبي، ابحث عن المشروع في خدمة "حالة المشروع" (مشروعي) التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتأكد من المطوّر ومن حساب الضمان الخاص بالمشروع، وادفع في ذلك الحساب فقط. وتأكد أن عملية البيع مسجلة في السجل العقاري المبدئي (أوقود)، وخصص ميزانية لرسوم التسجيل البالغة 4%، واطلب من محامٍ مراجعة اتفاقية البيع والشراء قبل التوقيع.

الشراء على الخريطة يعني أنك تشتري منزلاً لم يُبنَ بعد، وغالباً بخطة سداد موزعة على فترة البناء. ولدى دبي قواعد قوية لحماية المشترين: لكل مشروع على الخريطة حساب ضمان مستقل، ويجب تسجيل كل عملية بيع، ويحق للجهة التنظيمية إلغاء المشروع المتعثر وإلزام المطوّر برد الأموال. لكن هذه القواعد لا تحميك إلا إذا استخدمتها، وهذا الدليل يشرح لك كيف خطوة بخطوة.

عندما تشتري على الخريطة، توقّع اتفاقية بيع وشراء مع المطوّر لوحدة لا وجود لها بعد إلا في المخططات والشقة النموذجية وموقع البناء. وتدفع على أقساط أثناء البناء، ثم تتسلم المفاتيح عند التسليم.

ولأن الوحدة لم تُبنَ بعد، لا يمكن أن يكون لها سند ملكية عادي. لذلك تحتفظ دبي بـسجل عقاري مبدئي للوحدات المبيعة على الخريطة. وبموجب القانون رقم 13 لسنة 2008، يجب قيد أي بيع لوحدة على الخريطة في هذا السجل، ويكون البيع غير المسجل باطلاً. ويجري التسجيل عبر بوابة المطوّرين التابعة لدائرة الأراضي والمسماة أوقود، ولهذا يقول الناس "شهادة أوقود" أو "تسجيل أوقود". ووفق دائرة الأراضي والأملاك في دبي، يجب تسجيل اتفاقية البيع في هذا السجل المبدئي خلال 90 يوماً من تاريخ توقيعها.

وعند اكتمال المبنى، تنتقل الوحدة من السجل المبدئي إلى السجل العقاري الرئيسي ويصدر سند الملكية باسمك. وحتى ذلك الحين، يبقى تسجيل أوقود دليلك على أن الوحدة لك.

ومن يراقب كل ذلك؟ تدير دائرة الأراضي والأملاك السجلات، بينما تتولى ذراعها التنظيمية، مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، ترخيص المطوّرين والوسطاء ومراقبة حسابات ضمان المشاريع.

يضع دليل المستثمر الصادر عن دائرة الأراضي نفسها، اعرف حقوقك، قائمة بالأسئلة التي يجب أن تجيب عنها قبل توقيع اتفاقية شراء على الخريطة: هل المشروع مسجل، وهل له حساب ضمان (وما رقم الحساب واسم البنك الذي يعمل وكيلاً للضمان)، وما نسبة الإنجاز وموعد الإنجاز المتوقع، وهل المطوّر مسجل، وهل لديه التصاريح اللازمة لبيع وحدات هذا المشروع على الخريطة.

ويمكنك الإجابة عن معظم هذه الأسئلة بنفسك في دقائق:

1. افتح خدمة حالة المشروع (مشروعي) على موقع دائرة الأراضي، أو في تطبيق دبي ريست ضمن قائمة الخدمات.
2. ابحث باسم المشروع أو رقمه. واطلب من موظف المبيعات الاسم المسجل الدقيق إذا لم يظهر شيء عند البحث بالاسم التسويقي.
3. افتح صفحة المشروع واقرأ أقسامها: صحيفة البيانات (التسجيل وتاريخ البدء والإنجاز وعدد الوحدات)، وبيانات المطوّر، وقسم حساب الضمان، وبيانات التفتيش.
4. تأكد أن المطوّر المذكور في الاتفاقية وفي الإيصالات هو نفسه الشركة الظاهرة في "مشروعي".
5. دوّن نسبة الإنجاز وموعد الإنجاز المتوقع، وقارنهما بما يعد به الكتيب التسويقي.

ثم تحقق من الأشخاص. فالمطوّر شركة مرخصة، ويمكنك أيضاً التحقق من رخصتها التجارية. وإذا كان وسيط يبيع لك، فتحقق من بطاقته لدى ريرا من خلال دليلنا حول كيفية التحقق من ترخيص الوسيط العقاري لدى ريرا.

ويمكنك أيضاً مقارنة المطوّرين العقاريين المرخصين في دبي على موثّق، حيث تعرض كل صفحة الرخصة التي تحققنا منها.

تستند قواعد الضمان في دبي إلى القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري. وبعبارة مبسطة، ينص القانون على ما يلي:

• يجب على المطوّر الذي يبيع على الخريطة أن يفتح حساب ضمان لكل مشروع على حدة، باسم المشروع، لدى بنك أو مؤسسة مالية معتمدة من دائرة الأراضي.
• تُودع في هذا الحساب دفعات المشترين على الخريطة، والأموال التي يقرضها الممولون للمشروع.
• تُخصص هذه الأموال لبناء ذلك المشروع وحده، ولا يجوز لدائني المطوّر الحجز عليها.
• بعد صدور شهادة الإنجاز، يحتجز وكيل الضمان 5% من قيمة الحساب، ويفرج عنها بعد سنة من تسجيل الوحدات بأسماء المشترين، لتغطية العيوب المبكرة.
• إذا لم يكتمل المشروع، يجب على وكيل الضمان التشاور مع دائرة الأراضي واتخاذ ما يحمي حقوق المودعين، إما باستكمال المشروع أو برد الأموال إليهم.
• يحتاج المطوّر إلى إذن كتابي من دائرة الأراضي قبل الإعلان عن مشروع أو عرضه للبيع على الخريطة.

والمعنى العملي لك بسيط: ادفع أقساطك فقط في حساب الضمان الظاهر لمشروعك في "مشروعي". وتحقق من رقم الحساب واسم البنك في كل طلب دفع. أما الشيك المحرر لشركة مبيعات، أو التحويل إلى حساب شخصي، أو المبلغ النقدي "لحجز الوحدة"، فكلها خارج الحماية التي يمنحها لك القانون.

وقد تُحصّل رسوم الحجز ورسوم دائرة الأراضي البالغة 4% بطريقة مختلفة، لذا اسأل المطوّر كتابياً أين تذهب كل دفعة، واحصل على إيصال يذكر اسم المشروع.

اعتباراً من نوفمبر 2026، ووفق دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تبلغ رسوم تسجيل البيع على الخريطة (البيع المبدئي):

• 2% من قيمة البيع على البائع (المطوّر) و2% على المشتري، أي 4% إجمالاً
• رسوم معرفة 10 د.إ، ورسوم ابتكار 10 د.إ
• 1,000 د.إ عندما يسجل المطوّر البيع بنفسه عبر بوابة أوقود

وفي الواقع، يطلب كثير من المطوّرين من المشتري دفع الـ4% كاملة، ويعلن بعضهم عروضاً "معفاة من رسوم دائرة الأراضي" يتحملون فيها الرسوم. واتفاقية البيع هي التي تحدد من يدفع ماذا، فاقرأ هذا البند قبل التوقيع. فعلى شقة قيمتها 1,200,000 د.إ، تبلغ نسبة 4% مبلغ 48,000 د.إ، وهو مبلغ كبير لا يصح أن يغيب عن ميزانيتك.

وإذا اشتريت لاحقاً وحدة جاهزة من السوق الثانوية، تنطبق رسوم تسجيل بيع العقار لدى الدائرة: 2% على البائع و2% على المشتري، و250 د.إ لسند الملكية، ورسوم أمين التسجيل (شريك الخدمة) 4,000 د.إ مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة للمبيعات بقيمة 500,000 د.إ فأكثر، أو 2,000 د.إ مضافاً إليها الضريبة لما دون ذلك، وذلك اعتباراً من نوفمبر 2026.

وتكاليف أخرى اسأل عنها قبل أن تلتزم:

• عمولة الوسيط، إذا اشتريت عن طريق وسيط
• تكاليف الرهن العقاري، إذا موّلت جزءاً من السعر
• رسوم الخدمات بعد التسليم، وتختلف من مبنى لآخر
• أي رسوم تسليم أو رسوم إدارية يفرضها المطوّر، ويجب أن تكون مذكورة في الاتفاقية

وقد تتغير رسوم دائرة الأراضي، لذا تأكد من المبالغ الحالية على موقع الدائرة يوم التسجيل.

تُباع معظم مشاريع دبي على الخريطة بخطط سداد. ستجدها مكتوبة كنسب مثل 60/40 أو 70/30: الرقم الأول هو ما تدفعه أثناء البناء، والثاني هو ما تدفعه عند التسليم أو بعده. وبعض الخطط مرتبطة بتواريخ (كل ثلاثة أشهر مثلاً)، وبعضها بمراحل البناء (عند اكتمال الهيكل مثلاً).

أسئلة تطرحها حول أي خطة:

• هل كل قسط مرتبط بـتاريخ أم بـمرحلة إنجاز؟ الخطط المرتبطة بالإنجاز تعني أنك لا تدفع قبل العمل الفعلي بوقت طويل.
• كيف تقارن نسبة الإنجاز في "مشروعي" بالنسبة التي دفعتها؟ إذا كنت دفعت 50% والمشروع منجز بنسبة 10%، فاسأل عن السبب.
• ماذا تقول الاتفاقية عن التأخر في السداد والغرامات والفوائد؟
• في خطط "ما بعد التسليم"، من يتحمل المخاطرة إذا لم تستطع الدفع لاحقاً؟ اقرأ بند التخلف عن السداد بعناية.
• هل يمكنك بيع الوحدة أو التنازل عنها قبل التسليم، وما الرسوم التي يفرضها المطوّر على ذلك؟

مثال قصير: على وحدة بقيمة 1,000,000 د.إ وخطة 60/40، قد تدفع دفعة أولى 10% (100,000 د.إ)، ثم 50% على أقساط أثناء البناء (500,000 د.إ)، ثم 400,000 د.إ عند التسليم، إضافة إلى رسوم دائرة الأراضي 4% (40,000 د.إ) إذا حمّلتك الاتفاقية إياها. وإذا كنت ستأخذ قرضاً عقارياً لدفعة التسليم، فتحدث مع بنكك مبكراً، لأن الموافقة تعتمد على دخلك وعلى شروط البنك في ذلك الوقت.

التأخير وارد، وعادة ما تحدد اتفاقية البيع مدة التأخير المسموح بها للمطوّر وأي تعويض مستحق إن وُجد، ولهذا تكتسب الاتفاقية أهمية كبيرة. وإلى جانب العقد، يمنحك القانون بعض الحماية:

• إذا ألغت ريرا المشروع. بموجب المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بصيغتها المعدلة بالقانون رقم 19 لسنة 2017، إذا ألغت مؤسسة التنظيم العقاري المشروع بقرار مسبب، يلتزم المطوّر برد جميع المبالغ التي دفعها المشترون وفق قانون حسابات الضمان. وتشرح المذكرة التفسيرية للمادة 11 ذلك، كما أن أموال الضمان محمية من دائني المطوّر.
• إذا تعثر المشروع. بموجب قانون الضمان، يجب على وكيل الضمان التشاور مع دائرة الأراضي واتخاذ ما يحمي المودعين، إما باستكمال المشروع أو برد أموالهم.

وتعالج المادة 11 نفسها الحالة المعاكسة، أي عندما يتوقف المشتري عن السداد. إذ يجب على المطوّر إخطار دائرة الأراضي، فتمنح الدائرة المشتري مهلة 30 يوماً بإشعار مكتوب للسداد. فإذا لم يسدد، تعتمد خيارات المطوّر على مرحلة البناء. ووفق المذكرة التفسيرية، يجوز له الاحتفاظ بما لا يزيد على 40% إذا تجاوز الإنجاز 60%، وبما لا يزيد على 25% إذا بدأ العمل ولم يبلغ 60%، وبما لا يزيد على 30% من المبالغ المدفوعة إذا لم يبدأ العمل لأسباب خارجة عن إرادته. ويجب رد الباقي خلال مهل محددة. ويحق للمشتري الذي يرى أن المطوّر أساء استخدام هذه الصلاحيات اللجوء إلى القضاء أو التحكيم.

هذه القواعد مفصلة، والصياغة الدقيقة مهمة. فإذا تأخر مشروعك أو واجهت صعوبة في السداد، فتحدث مع مستشار قانوني مرخص في دبي قبل أن تتوقف عن الدفع أو توقّع أي تسوية.

يمكنك الشراء مباشرة من مركز مبيعات المطوّر أو عن طريق وسيط. وإذا استعنت بوسيط، فتأكد أنه يحمل بطاقة وسيط سارية من ريرا ويعمل لدى مكتب وساطة مرخص. فقانون الضمان نفسه يجعل تعامل المطوّر مع وسيط غير مسجل مخالفة، ويعرض تطبيق دبي ريست بيانات الوسطاء. ويشرح دليلنا حول التحقق من ترخيص ريرا الخطوات، ويمكنك مقارنة مكاتب الوساطة العقارية المرخصة أو الاطلاع على الأسعار المعتادة لخدمات العقارات.

اتفاقية البيع والشراء هي الوثيقة التي تحدد ما يحدث عند حدوث مشكلة، لذا اطلب من محامٍ أو مستشار قانوني مرخص مراجعتها قبل التوقيع. واطلب منه التركيز على:

• وصف الوحدة ومساحتها وكيفية معالجة أي فرق في المساحة النهائية
• موعد الإنجاز المتوقع والتأخير المسموح وأي تعويض
• جدول السداد وغرامات التأخر في الدفع
• من يدفع رسوم دائرة الأراضي وأي رسوم تسليم أو رسوم إدارية
• شروط المسؤولية عن العيوب وتقدير رسوم الخدمات
• قواعد إعادة البيع والتنازل قبل التسليم
• ما يحق للمطوّر تغييره في التصميم أو المواصفات

وتكلفة المراجعة عادة أقل بكثير من ثمن بند واحد فاتك. ويشرح دليلنا حول اختيار محامٍ أو مستشار قانوني ما تسأله وكم يجب أن يكلف، ويعرض دليل أسعار الخدمات القانونية الرسوم المعتادة.

وإذا كنت تشتري منزلاً لعائلتك، فانظر إلى ما حول المبنى أيضاً: المدارس والعيادات والحضانات القريبة. ويمكن أن يساعدك دليلنا حول اختيار حضانة في دبي إذا كان لديك أطفال صغار.

قبل أن توقّع الاتفاقية أو تدفع عربوناً:

1. ابحث عن المشروع في "مشروعي" ودوّن رقم المشروع واسم المطوّر وحالة الإنجاز.
2. تأكد من رقم حساب الضمان واسم البنك، وتحقق أن كل طلب دفع يطابقهما.
3. تحقق من رخصة المطوّر، ومن بطاقة ريرا للوسيط إن استعنت بوسيط.
4. اسأل من يدفع رسوم دائرة الأراضي البالغة 4%، واحصل على الإجابة مكتوبة.
5. اطلب مسودة الاتفاقية واجعل محامياً يراجعها.
6. تأكد أن المطوّر سيسجل عملية البيع في السجل المبدئي (أوقود) خلال مهلة الـ90 يوماً، واطلب شهادة أوقود الخاصة بك.
7. احتفظ بكل الإيصالات والرسائل والكتيبات في ملف واحد.

علامات تحذيرية تستدعي التوقف:

• المشروع غير موجود في "مشروعي"، أو لا يظهر له حساب ضمان
• يُطلب منك الدفع في حساب شخصي أو لشركة أخرى أو نقداً
• الضغط عليك "للدفع اليوم" قبل أن ترى الاتفاقية
• وعود بعوائد إيجارية مضمونة غير مكتوبة في العقد
• وسيط يرفض إظهار بطاقة ريرا
• بائع لا يستطيع إخبارك برقم قطعة الأرض أو رقم المشروع

وحين تكون جاهزاً، قارن المطوّرين العقاريين في دبي ممن تحققنا من تراخيصهم على موثّق، واطلب التفاصيل من الذين يناسبون خططك.